štvrtok 31. mája 2018

Kupujete novostavbu? Základné info ako je to s úverom, keď váš dream home ešte nestojí

Hellou decká, 

úplne najradšej s vami sharujem veci, ktorými som si sama prešla, lebo vtedy mám pocit, že vám viem odovzdať niečo hodnotné. Jasné, že v dnešnej dobe je všetko na internete a určite aj článkov, ako je tento, nájdete na nete milión, ale ja vám to chcem napísať zo svojho pohľadu.

Foto: Expect Back via Pexels

Nie je to tak dávno, čo som vám písala, že si neviem nájsť bývanie podľa svojich predstáv. Základným "problémom" bolo, že ja som sa v skutočnosti nemusela sťahovať. Som single, bývam v peknom byte s nízkym nájmom v dobrej lokalite. Menili by ste? Ani ja nie. Tak prečo sa sťahovať?

Človek v tom nájme nemôže žiť navždy. Aj keď je 1 000 vecí super, nájde sa 1 001 takých, pre ktoré je lepšie bývať vo vlastnom. Skôr či neskôr príde čas, kedy to vlastné bývanie budete chcieť viac ako bývanie v nájme. Ja som si svoj dream home kúpila nedávno a tento článok vám píšem preto, že som bola na začiatku celého kúpneho procesu úplne posledný človek, ktorý sa rozumel tomu, ako pri kúpe bytu postupovať. Nevedela som, ako funguje úver, čo sa pri ňom posudzuje a či ho vôbec dostanem. Nevedela som, ako si budem vedieť porovnať jednotlivé ponuky úverov a ako časovo/administratívne bude úver náročný na vybavenie. Jediné, čím som si bola istá, bol byt, ktorý som si vyhliadla. Zatiaľ nepostavený.

V prvom rade je dobré vedieť, že niektoré banky neposkytujú hypotéku na neskolaudované nehnuteľnosti a zároveň nie všetky banky sú ochotné vám z hypotéky pokryť rezerváciu bytu (aby ste mali byt rezervovaný, je potrebné uhradiť určité percento - napr. 20 % - z kúpnej ceny bytu). V mojom prípade pripadali do úvahy iba 2 banky, kde som mohla čerpať hypotéku, pretože mali zmluvu s developerom, vedeli zafinancovať neskolaudovanú budovu a aj rezerváciu bytu.

Pri posudzovaní finančnej situácie žiadateľa o úver sa obvykle berie do úvahy príjem za posledných 6 mesiacov. V praxi sú toto tie nepríjemné situácie, kedy človek zistí, že mu zamestnávateľ nevypláca mzdu/odvody celkom tak, ako by mal. Radostnou správou na druhej strane pre niekoho môže byť fakt, že pracovná pozícia a vysokoškolské vzdelanie vám kúsoček pridá na "dobrej povesti". Pred požiadaním o úver je dobré si zvážiť, koľko vlastných zdrojov môžem a chcem do kúpy bytu investovať, lebo čím väčšie percento hodnoty bytu úverom pokryjem, tým viac na hypotéke preplatím. V súčasnosti sa hypotéky na 100 % hodnoty bytu už prakticky neposkytujú, teda minimálne je potrebné počítať s 10-percentným podielom na kúpnej cene bytu. Dobrá správa je, že tento podiel, ktorý musíte zaplatiť inak ako z hypotéky, môžete zaplatiť zo spotrebného úveru, ak nemáte dostatok vlastných peňazí. Koniec koncov - keďže kupujete holobyt, okrem časti kúpnej ceny budete potrebovať hneď po nasťahovaní aj nemalé peniaze na vybavenie bytu. 

Najprv si teda rozmyslím, koľko viem do bytu investovať zo svojho, čo zafinancujem z hypotéky a čo prípadne zo spotrebného úveru. Ak mám rozmyslené, čo a ako viem/chcem financovať, je dobré sa obrátiť nie rovno na konkrétnu banku, ale na úverového špecialistu, ktorý vám vyhľadá ponuky bánk podľa vašich potrieb a pomôže vám vybrať tú najlepšiu. Spíše s vami všetky úverové dokumenty a prevedie vás celým hypotekárnym procesom. Služby úverového špecialistu vás nič nestoja, pretože ÚŠ sú platní bankami. Spolu s ÚŠ teda požiadate o úver - v jednej alebo viacerých bankách - a počkáte na ponuky. Následne s ÚŠ vyberiete najlepšiu ponuku, podpíšete zmluvu o hypotekárnom úvere (podpisuje sa v banke) a zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (podpisuje sa u developera). Do určitého času od podpisu zmluvy budete musieť previesť peniaze za rezerváciu bytu. Ak ste si vybrali úver, kde je túto časť možné zafinancovať z úveru, tak ju zaplatíte z úveru. Ak je váš úver nastavený tak, že aj na tejto rezervácii sa musíte podieľať vlastným dielom, tak časť zaplatíte z úveru, časť z vlastných zdrojov alebo zo spotrebného úveru.

Kým máte byt rezervovaný, ale ešte nebývate, lebo váš byt sa stavia, splácate iba úroky z úveru, resp. pri niektorých úveroch je možné splácať už aj úver. Najväčšia časť úveru bude bankou uvoľnená v prospech developera až po tom, ako sa váš byt skolauduje. Od tohto momentu začínate už riadne splácať úver.

Aktuálne majú mladí ľudia po splnení určitých podmienok možnosť využiť pri čerpaní úveru daňový bonus. Je to niečo podobné, ako bol štátny príspevok, ale ten sa poskytoval iba do konca roku 2017. Vďaka daňovému bonusu sa vám vráti časť zaplatených úrokov. Všetko vám vysvetlí váš úverový špecialista. Úverového špecialistu si môžete nájsť a vybrať sami alebo vám ho vie odporučiť developer. Mne sa zatiaľ osvedčila druhá možnosť, keďže ÚŠ spolupracujúci s developerom sú priamo v dianí, majú užší kontakt s predajcami bytov aj s developerom. 

Za seba môžem povedať, že ak sa nevyskytnú žiadne komplikácie, vybavovanie úveru nie je vôbec zdĺhavé. V mojom prípade si banky, kde sme žiadali o hypotéku, vyžiadali mimo žiadosti o úver ešte doplňujúce potvrdenia, čo trošku predĺžilo proces schvaľovania úveru, ale napokon všetko dobre dopadlo. Najviac vrások na tvári mi, paradoxne, urobilo preloženie bežného účtu do banky, kde som sa rozhodla čerpať úver, ale objektívne uznávam, že sa to dalo vybaviť aj jednoduchšie:D Mať účet v jednej banke s úverom je dôležité preto, aby vám nenabiehali úroky z omeškania pri splácaní úveru, ak vám splátka pripadne na víkend alebo na sviatok. Zároveň nemusíte vybavovať potvrdenie o zaplatení bytu, pretože banka, ktorá vám peniaze poskytne a z ktorej peniaze na byt aj reálne odídu, o týchto transakciách má prehľad. 

Verím, že tým, ktorých sa táto téma týka, som aspoň trošku pomohla. Mne sa do kúpy bytu veľmi nechcelo, lebo som nevedela, čo za tým je, ale ak by mi to takto niekto vysvetlil, možno by som to riešila už skôr. Ako ste na tom vy? Aké sú vaše skúsenosti s kúpou bytu? A ak ste ešte nekupovali - pomohol vám v niečom tento článok?

Pozdravujem vás a pekný deň vám prajem.

2 komentáre:

  1. Ja som na tom tak nejako podobne len ešte s tým, že zatiaľ kúpu bytu nezvažujem. Od kamarátok viem, že je to dosť časovo náročné a úprimne sú všetky, ktoré si vzali úver nešťastné a už akosi nikam na dovolenky nechodia. Chápem, že peňazí nie je nazvyš, no aj to je jeden z dôvodo prečo ešte nekpujem. A tak trochu dúfam, že sa tá situácia s nehnuteľnosťami zlepší.

    OdpovedaťOdstrániť
    Odpovede
    1. Možno závisí na uhle pohľadu. Ak sa niekto ocitne v situácii "musím/mal by som" si kúpiť byt, tak to môže vnímať ako záťaž. Ja po vlastnom byte, ktorý nebudem zdieľať s nikým cudzím a ktorý si zariadim podľa seba, túžim už dlho, tak to nevnímam ako starosť, práve naopak. Užívam si toto obdobie, kedy mám čas si všetko premyslieť, čo a ako bude v byte vyzerať a rozhodne radšej peniaze "oplieskam" na vybavenie ako na čokoľvek iné. Fakticky najlepšie je kúpiť si byt v čase, keď sa na to človek cíti a keď má aj čo to našetrené, inak to naozaj môže byť o strese a odriekaní.

      Odstrániť